Как купить квартиру у собственника?

Самостоятельно продать или купить квартиру вполне реально, однако, не стоит забывать, что есть вещи, в которых хорошо разбираются только специалисты, поэтому для самостоятельной покупки квартиры придется потратить свободное время и силы, по возможности изучить необходимый документооборот. Вот несколько моментов к которым нужно отнестись с вниманием:


Вы уже изучили рынок предлагаемых к продаже объектов, совершили нужное количество звонков, просмотрели достаточное количество подходящих и не подходящих вариантов и наконец выбрали квартиру? Тогда Вы на четверти пути к успеху и все что далее будет происходить должно руководствоваться одним словом -«безопасно»!

1. Прежде всего рекомендуется ознакомиться с документами продавца, например, удостоверением личности, и документом, на основании которого владелец распоряжается квартирой.

2. Если первичный осмотр документов не вызвал сомнений, следующий шаг – тщательный осмотр квартиры. Сразу стоит отметить все недочёты жилья, поломки и изъяны, это поможет скинуть стоимость, если продавца устраивает торг, или же это просто не станет неожиданностью в дальнейшем. Убедиться следует и в том, что не было сделано несанкционированной перепланировки, за которую потом придется платить штраф именно вам.

Кстати, цена – это важный критерий, по которому так же можно судить о намерениях продавца: слишком заниженная должна сразу настораживать, так как это может быть уловкой мошенников. Слишком завышенную цену нужно уметь аргументированно снизить, а не махнув рукой, переплачивать. Навык ведения переговоров (весьма отличный от торга в продуктовой палатке) тут просто необходим.

3. Если цена и состояние квартиры Вас устраивают, можно переходить к переговорам о покупке. На этом этапе, как правило, возникают первые риски. Для сбора справок, необходимых для полного анализа объекта, требуется время и договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи). Вам необходимо зафиксировать цену и условия сделки. Продавец так же захочет гарантий и предложит внести аванс. Условия внесения денежных средств и их возврата в случае не совершения сделки должны быть прописаны в этом договоре. Так же прописаны гарантии покупателю о сохранности внесенных средств.

4. Далее важно убедиться в добросовестных намерениях собственника и проверить историю квартиры. Например, не было ли многочисленных её перепродаж. Именно это может стать первым тревожным сигналом, после которого не стоит надеется на успех сделки. Еще одним таким сигналом может стать то, что продавец не является собственником, а лишь доверительным лицом, в таком случае надо обязательно убедиться, настоящая и действительная ли доверенность. При покупке квартиры у пожилых людей стоит сразу же подтвердить их дееспособность, в противном случае будущая сделка будет недействительна. Также они могут ее оспорить, если в дальнейшем им окажется негде жить, это касается и прописанных несовершеннолетних детей. Есть еще и определенная категория граждан, которую невозможно выписать из квартиры даже через суд, нужно также учитывать и этот фактор.

Если собственники владеют квартирой на основании договора приватизации, то следует обратится в домоуправление или ТСЖ, в отдел вселения и регистрации, для того чтобы понять, сколько лиц зарегистрировано в квартире. Эта информация содержится в архивной справке формы 9 и форме 12. Для того чтобы Вы стали полноправным новым хозяином квартиры, все прописанные в ней собственники должны в нотариальной форме дать свое согласие на продажу и обязательство сняться с регистрационного учета, в противном случае они могут оспорить Ваше право владения данной недвижимости

5. Выписка из ЕГРП покажет, есть ли обременения, наложенные на квартиру, например, аресты, задолженности и судебные споры. Данную выписку может заказать любой желающий, а вот расширенную выписку из ЕГРП, в которой содержится информация о количестве смененных собственников и на каких основаниях квартира переходила к другому человеку, может заказать только собственник. Такую выписку тоже можно попросить сделать, чтобы удостовериться в честном приобретении недвижимости. Однако, имейте ввиду, что есть такие виды ограничений, которые не отражены ни в каких справках. Только грамотная организация взаиморасчетов и правильно составленный договор купли-продажи обеспечат Вашу безопасность до окончания срока исковой давности по сделке.

И самое главное в проверке документов – понимать, как они должны выглядеть, какая в них должна быть указана информация, в каком виде, и как проверить их подлинность. Не достаточно увидеть свидетельство о собственности помещения. Его нужно читать: каждая строка несет определенный смысл. Если Вы не имеете необходимых компетенций – обязательно привлекайте специалистов. Сэкономить несколько десятков тысяч рублей, рискуя при этом миллионами стоимости объекта – просто не разумно.

Грамотный риэлтор поможет сэкономить Вам на оформлении документов, понизит стоимость покупки, его услуги окупятся уменьшением бюджета сделки. Его опыт и знание рынка, да и просто человеческое участие и поддержка обеспечат Ваше спокойствие и комфорт.

6. Далее следуют самые важные этапы сделки: согласования условий договора купли-продажи, его подписание, проведение безопасных взаиморасчетов через банковскую ячейку или аккредитив, формирование пакета документов и подача его на регистрацию в Росреестр, обеспечение снятия с учета зарегистрированных в квартире граждан, передача квартиры по акту приема-передачи без задолженностей в нужном состоянии и оформление завершенных финансовых операций. Все эти этапы формируются уникально от сделки к сделки в зависимости от ситуации.

Если Вы приобретаете квартиру с использованием ипотечных или субсидийных средств, то часть работы по проверке документов на себя возьмет банк. Однако нужно учитывать, что банковский работник не будет участвовать в переговорах или конфликтных ситуациях и представлять Ваши интересы: он представляет интересы Банка и является скорее третьей стороной или Вашим контрагентом по сделке.

Резюме: покупка квартиры может быть и должна быть комфортной и спокойной. Действуйте с осторожностью и помните что мы готовы поддержать Вас на всех этапах сделки!